一、贸易模式：园区开发企业有哪些买卖模式？
财产园区，平日是作为地区经济发展需求，在特定地区计划及发展政策 下，由当局部分确定的空间地区。平日财产园区包含的数据较为宽泛， 包含高新区、经济手艺开发区、保税区、自由商业区等多种类型。
而园区开发商，作为承担财产园区开发的主要脚色，买卖范围覆盖完备 的土地及地产开发流程。从土地一级开发到房产开发再到后期园区运营 及存量物业改造更新，根据财产园区所处开发阶段，园区开发公司承担 地区内的房地产扶植、开发、招商、运营等各项买卖。
从眼前 A 股上市园区开发公司来看，当前阶段园区开发公司主要以土地 二级开发为主，在盈利模式上主要由物业销售、持有物业出租为主要收 入构成。
我们从财产园区的开发阶段，能够将园区开发企业所经营的买卖切分为 三个阶段：
从行业发展的过程来看，由于重点财产园区位于一、二线城市，陪伴城 镇化率提拔至较高程度后，在买卖占比上，陪伴着增量土地的持续开发， 重点园区企业经营范围必然从土地一级开发转向地产开发及后端的房 地产租售及其他多元化买卖。
（一）阶段一：X 通一平，土地一级开发
土地一级开发平日指对国有用地或集体提供进行征地、拆迁、安设、补 偿后，进行根蒂设施扶植，是土地具备“X 通一平”，将土地由“生地” 开发为“熟地”的过程。
从流程上来看，一级开发通产包含依法得到土地、组织前期开发、贮备 准备供地三个环节。而园区开发企业平日重点涉足组织前期开发环节， 平日在“生地”开发为“熟地”的过程中，根据土地开发要求分歧，通 常分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”尺度。
从开发模式上来看，土地一级开发从收益获取的角度来看，能够分为四 个模式：
1. BT 模式：本钱加成定价
BT 模式即扶植-移交模式，即土地贮备机构通过托付或招标等方式确定 企业作为土地一级开发项目的开发主体，由该企业进行投融资、组织建 设和管理工作，工程完工后当局方按照协议赎回该项目设施等，企业的 投资收益主要是土地前期开发本钱或投资额的肯定比例。
2. 土地资源赔偿
土地资源赔偿模式属于实物赔偿模式，即在园区开发企业实施整理地区 内的土地一级开发后，土地贮备机构以肯定面积的土地作为企业实施一 级开发的对价。
3. 土地溢价分成模式
土地溢价分成模式下，在园区内企业完成土地一级开发后，在净地出让 环节，针对土地出让获取的土地出让金，扣除掉一级开发后的本钱获得 的溢价，进行分成的开发模式。平日土地溢价分成较量方法接纳本钱加 成法或协议分成法。
4. PPP 模式
PPP 模式下，园区企业在土地一级开发过程中涉足的财产链更长。相比BT 模式下，园区开发企业在履历土地一级开发，将生地通过七通一平转 化为熟地后，平日还必要对地区内根蒂设施进行后期维护，并承担地区 内的财产导入及招商运营功能。
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